Viviendas de Obra Nueva
en Madrid

Los socios y el Consejo Rector rara vez disponen del tiempo o la experiencia necesaria para coordinar una promoción inmobiliaria: urbanismo, licencias, arquitectura, construcción, fiscalidad, seguros, financiación… La gestora aporta ese conocimiento y una dedicación continua al proyecto. Sus honorarios están pactados desde el principio en el contrato de servicios y forman parte del coste de la promoción, como cualquier otro proveedor técnico.

El único promotor es la propia cooperativa, formada por sus socios. Todas las decisiones relevantes se toman en asamblea o a través del Consejo Rector. La gestora asesora y ejecuta, pero no decide por encima de los socios.

No. Los fondos los controla la cooperativa a través del Consejo Rector, con la supervisión de la entidad financiera. La gestora no tiene disposición directa sobre ese dinero en ningún momento.

Al entrar como socio y validarse la viabilidad del proyecto, se firma una solicitud de adhesión a la cooperativa que incluye los planos de la vivienda elegida y la forma de pago estimada. A partir de ahí se desarrolla la promoción con participación activa de los socios. Al terminar las obras y obtener las licencias, se entregan las llaves y se firma la escritura pública de adjudicación definitiva.

En las promociones que gestionamos facilitamos procesos de personalización ordenados, buscando que cada socio pueda adaptar su vivienda sin disparar los costes o los plazos del conjunto.

Cumplido el objeto social de la cooperativa y atendidas todas sus obligaciones fiscales y jurídicas, puede procederse a su liquidación. A partir de ese momento es la Comunidad de Propietarios quien gestiona los servicios comunes del edificio.

Los Estatutos de la cooperativa regulan los plazos y condiciones para darse de baja, conforme a la Ley de Cooperativas. El Consejo Rector califica la baja y las aportaciones se devuelven según lo previsto en los Estatutos.

El coste final es exactamente la suma de los gastos reales del proyecto, sin beneficio promotor. De forma resumida: suelo, construcción, honorarios técnicos, licencias, seguros, gestión y comercialización, gastos jurídicos y gastos financieros. Todos estos conceptos los aprueban los socios en asamblea (o el Consejo Rector dentro de sus competencias delegadas).

No, y por una razón estructural: el precio se corresponde con los costes reales, por lo que solo se conoce con exactitud al finalizar la obra. Puede haber ajustes al alza o a la baja respecto a las estimaciones iniciales. Ingresos y gastos se revisan de forma alineada, y cualquier variación se traslada al coste de adjudicación aprobado por la cooperativa.

Superficie útil interior es el espacio realmente habitable dentro de tu vivienda: el suelo que pisas entre tabiques, sin contar muros ni cerramientos. Es la medida más intuitiva del espacio del que vas a disfrutar a diario.

Superficie construida añade los muros propios y la mitad de los medianeros con viviendas colindantes.

Superficie construida con zonas comunes (ZZCC) suma además la parte proporcional que te corresponde de los elementos comunes del edificio: portal, escaleras, ascensores, rellanos, cuarto de contadores, portería, etc. Esta es la superficie que aparece en la escritura y la que fija tu cuota de participación en la Comunidad.

Cuando compares precios por metro cuadrado, conviene saber siempre a qué superficie se refiere la cifra: la construida con ZZCC será siempre mayor que la útil interior.

Es una duda muy habitual y tiene explicación. Dos viviendas con idéntica superficie útil interior pueden tener una superficie construida con ZZCC distinta, y por tanto precios diferentes, por varios motivos:

• Situación en el edificio: un piso servido por un núcleo de escaleras y ascensores con más metros comunes tendrá una cuota mayor que otro idéntico por dentro pero en un núcleo más compacto.
• Planta: las plantas altas suelen valorarse más por luminosidad y vistas, y eso se refleja en el precio aunque el interior sea igual.
• Orientación y número de fachadas: una vivienda esquinera, con doble orientación o mejor soleamiento vale más que una interior del mismo tamaño.
• Elementos privativos asociados: terrazas, patios o áticos con azotea de uso privativo no suman útil interior, pero sí suman al precio y a la cuota.
• Cuota de participación: la División Horizontal asigna a cada vivienda un coeficiente que pondera todos estos factores. Dos pisos con la misma útil pueden tener cuotas distintas — y por eso, también, distintos gastos de comunidad y distinto precio.

En resumen: la superficie útil interior te dice cuánto vas a vivir, pero el precio se calcula sobre la superficie construida con ZZCC y los atributos concretos de cada vivienda dentro del edificio.

Sí. El presupuesto es un documento vivo que se actualiza a lo largo del desarrollo y se aprueba periódicamente por los socios en asamblea, hasta cerrarse con la entrega de llaves.

Cuando hay financiación bancaria, la propia entidad analiza la viabilidad del plan económico-financiero, y un project monitoring externo suele realizar seguimiento hasta la entrega.

Depende de las condiciones que la cooperativa consiga con la entidad financiera, pero lo habitual es que el banco financie entre el 75% y el 80% del coste de la vivienda, y que el socio aporte entre el 20% y el 25% restante. La gran ventaja es que esa aportación se va realizando por fases a lo largo del proyecto — no hace falta tener toda la cantidad disponible al preinscribirse.

La financiación combina dos fuentes: las aportaciones escalonadas de los socios, que se realizan en función del avance de obra, y un préstamo hipotecario promotor contratado por la cooperativa. Esta fórmula aporta flexibilidad financiera a la hora de acceder a la vivienda.

Sí. Cada aportación, una vez firmado el contrato de incorporación y adjudicación provisional, genera su factura correspondiente. Si la vivienda tiene más de un titular, se emite factura por cada aportación según el porcentaje de titularidad fijado en el contrato.

Sí, y es una de las ventajas del modelo cooperativo. Al negociarse un préstamo promotor colectivo, los socios pueden subrogarse a esas condiciones al escriturar su vivienda, ahorrando gastos de estudio y formalización respecto a contratar una hipoteca nueva de forma individual.

Las cooperativas se rigen por:

• Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas.
• Ley 20/1990, de 19 de diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas.
• Sus Estatutos y normas internas.

Además, deben estar inscritas en el Registro de Cooperativas autonómico o nacional que corresponda.

Lo regula el Reglamento de Régimen Interno, pero en la mayoría de proyectos la elección de vivienda se realiza en el momento de firmar la solicitud de adhesión.

La ley exige que todas las cantidades entregadas a cuenta por los socios, desde la obtención de la licencia de obra, estén garantizadas mediante aval bancario o seguro de caución. Tus aportaciones están protegidas frente a eventuales incidencias del proyecto.

El contrato de adjudicación provisional fija una fecha estimada de entrega, basada en el calendario previsto de obra. Cualquier variación sobre esa fecha se comunica a los socios y se aprueba en asamblea.

No es lo habitual en promoción inmobiliaria, pero cuando ocurre son los socios en asamblea quienes deciden adelantar o no la entrega formal de las viviendas.

Es la póliza obligatoria que, durante diez años desde la recepción de la obra, cubre los daños materiales derivados de defectos estructurales que afecten a la solidez o estabilidad del edificio. No cubre el deterioro normal por el uso y el paso del tiempo.

Sí. El principio de transparencia rige el funcionamiento cooperativo: cualquier socio puede consultar en todo momento la documentación de la sociedad y solicitar la información que necesite.

Es la autorización administrativa que concede el ayuntamiento (u otra autoridad competente) antes de iniciar la obra. Verifica que el proyecto cumple con la normativa urbanística y edificatoria vigente. Su tramitación suele dilatarse, pero es un paso imprescindible.

Es el acto notarial y registral mediante el cual se hace constar oficialmente que sobre un solar se está construyendo — o se ha construido — una edificación, conforme a la licencia obtenida.

Es la escritura pública, inscrita en el Registro de la Propiedad, que define los elementos privativos y comunes del edificio: cada vivienda, trastero o plaza de garaje queda descrita con sus superficies, linderos y cuota de participación. Suele incluir también los estatutos de la Comunidad de Propietarios.

La DRH reparte el préstamo promotor firmado por la cooperativa entre cada una de las fincas registrales resultantes (cada vivienda, trastero, garaje). Así, cada socio conoce la porción de préstamo que corresponde a su inmueble de cara a la subrogación.

Es el documento con el que la administración confirma que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado y a la licencia concedida. Sin ella no se pueden ocupar efectivamente las viviendas ni dar de alta los suministros definitivos.

La Comunidad se constituye antes de la entrega de llaves, con un administrador designado previamente. Éste convoca la primera Junta de Propietarios, en la que los adjudicatarios eligen presidente y vicepresidente y toman los primeros acuerdos de funcionamiento.

Es el dossier completo de la obra ejecutada: proyecto, agentes que han intervenido, instrucciones y normas de uso y mantenimiento de la vivienda y zonas comunes. Se entrega a la administración, a la Comunidad de Propietarios y al Registro de la Propiedad.

Al entregar las llaves, cada socio recibe un manual con los datos del proyecto, las marcas y modelos de los elementos constructivos e instalaciones, normas de mantenimiento, instrucciones para contratar suministros y el protocolo de postventa.